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多伦多地区新开发住宅地块面积继续缩减

  (大中报/096.ca讯) 加拿大环球邮报日前发表了一篇专栏作家Lawrence Martin的观点文章。他注意到买家发现郊区新开发住宅平均地块面积正在缩小。而此前郊区的房子有很多吸引人的地方,但其中一个关键的卖点是它坐拥一大块土地。然而,在加拿大人口最多的地区,这一指标正面临压力。

  这一发现在数据和传闻中都有体现,虽然平均地块面积减少的幅度似乎并不大,但住宅用地市场的波动却在郊区地块显得更为极端。

  MCAP集团公司开发融资组的贷款顾问Mario Policicchio 表示在2017年之前,他们的报告历来包括50英尺地块的价值估计,后来他们决定停止对这些地块的研究,因为它们面世的越来越少。

  Policicchio从2014年开始,每半年编制一次MCAP的地块估值报告,2020年将不会有正式报告,因为COVID-19中断了该正常业务。Policicchio 称他们报告中的镇屋地块历来被认为正面有20英尺,这一点现在也发生了变化,因为现在典型的镇屋地块的正面是15到18英尺。

  对于独立屋来说,在过去五年里,大多伦多地区建筑商提供的平均地块尺寸在MCAP的加权平均值的浮动范围是40至41英尺。但在2020年,这个数字急剧下滑,降至平均37英尺。所有地面房屋正面(包括镇屋和独立屋)的加权平均值从2019年的29英尺降至2020年的25英尺。

  据房地产分析机构Altus Group Ltd.的产品管理和数据解决方案副总裁Matthew Boukall称,房屋正面尺寸可能会产生误导,因为几十年来,人们观念中房屋地块深度可能至少为100英尺。但近年来,以加拿大大型建筑商Mattamy Homes为首的一些建筑商在地块形状上进行了创新,将这一深度缩小到70或80英尺,同时保持更标准的房屋正面尺寸。这些粗短的地块可以在给定的地块上可以容纳更多的住房,同时保持更美观更宽敞的路边视角。

  Altus数据显示,虽然自2000年以来,GTA的平均地块正面尺寸可能没有太大变化,但当你看新的小区销售时,随着小地块和大地块的减少,人们对中型地块趋之若鹜。

  在2000年,正面尺寸在31至35英尺的地块占销售量的17%。从2006年开始,这一比例缩减到个位数,目前在4%至6%左右徘徊。

  同时,正面尺寸在36至40英尺的地块在2000年占销售单位的34%,但到了2006年占了更大的份额(超过40%)。到2017年,它们占销售地块的51%以上。那些正面尺寸在41至45英尺的地块通常接近市场的20%,但近年来已降至16%。

  而正面尺寸在更大的46到50英尺的地块在2000年开始占11%,到2005年前后增长到15%以上,然后到2017年暴跌到6%至9%的市场份额。Altus关注的最小一类独立地块,正面尺寸在26至30英尺之间的地块,所占份额与46至50英尺地块的份额基本翻转;2000年的6%变成了2020年市场的15%。

  Boukall表示今年最热销的低层项目是列治文山的20英尺宽的镇屋。Halton Hills有30至36英尺的项目,但最畅销的是地块较窄的。如今,46英尺是他们开发的最大地块尺寸;44英尺就算是一个豪华的庄园了。

  Boukall先生怀疑这种对郊区新房的需求是否是由与疫情有关的城市人口外流所驱动的,特别是很难想象那些喜欢步行上班的人士开始喜欢驾车的郊区生活。他认为这些买房客是疫情之前就已在市场寻觅的人。他不知道现在这些买房客是逃离城市的人还是考虑很久要搬家的人。

  业内人士表示,地块缩减的催化剂是多方面的。安大略省2006年的增长计划(the growth plan)特意设定了减缓GTA绿地的无序开发。Geranium Corp.的土地开发执行副总裁、同时也是建筑业和土地开发协会主席的Cheryl Shindruk 表示在过去的十年多的时间里,一直存在着限制土地供应以逼迫住宅增加密度的政策方向。

  她将这种情况与温哥华作了比较,在温哥华,太平洋和落基山脉限制了土地扩张的界线;在多伦多地区,“政策界线”也做着同样的事情。她说:“当你限制了某样东西的供应,价格就会上涨;这绝对是一种动态的表现。你不能卖你没有的东西。”

  位于安省Guelph市的绿色住宅建筑商Terra View Homes的总裁David Brix 称他们的地块确实比20年前看到的要小。在最近的一个120个住宅的开发项目中,Terra View的大部分土地都在30到40英尺的范围内,有时还会有调整。根据Brix的说法,36.7英尺正正好,因为它可以容纳该公司的40英尺的房屋规格,他们只是把侧院减少到2英尺,并削减一侧的窗户。

  Policicchio从MCAP的数据中拿出的一个例子反映了北约克独立开发的两个阶段,第一个阶段在2015年开始开发,第二个阶段在2020年开始销售。在宽大的、45英尺和更大的门面地块上,每栋房子的价格从2015年的168万元跃升到2020年的276万元。但与此同时,这些地块的服务成本几乎翻了一番,从73.7万涨到了140万;每栋房子的硬性建筑成本涨了近10万;HST税单几乎翻了一番;软性成本(销售/经纪人佣金;营销/销售办公室和维护、建筑师、设计师和其他顾问、建筑贷款利息和费用)涨了13.5万。

  结果是,即使2020年的房子多卖了100万元,但2015年的利润164,250元与2020年的利润几乎相同,为166,650元。同样的利润,但经营成本上升了,这就可以解释为什么2015年有11,000多套与低层相关的房子(独立屋、半独立屋和镇屋)推出销售,而MCAP预测2020年年底将只有5,200套推出销售。

  Policicchio 表示建筑商都在努力赚取合理的利润。他认为数据强烈地表明,增长计划和绿化带规划对GTA的新住房供应产生了实质性影响。返回搜狐,查看更多

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